Muutama vinkki aloittelevalle asuntosijoittajalle

Asuntosijoittaminen on maanläheistä sijoitustoimintaa. Sitä on helppo ymmärtää. Ostat asunnon, todennäköisesti noin 70 % velkavivulla. Vuokraat sen eteenpäin ja vuokralainen maksaa sinulle vuokraa, josta lyhennät sijoitusasuntolainaa. Ajan myötä voit käyttää asunnosta kertynyttä vakuutta uuden sijoitusasunnon ostamiseen ja niin edelleen ja niin edelleen. Jos kiinnität huomiota heti alusta pitäen kassavirtapositiiviseen sijoittamiseen, ei vuokralainen pelkästään lyhennä velkaasi, vaan maksaa sinulle kuukausittain ylimääräistä rahaa, jonka voit sijoittaa edelleen.

Vaikka sijoituslajina asuntosijoittaminen on helposti ymmärrettävää, ei se kuitenkaan ole riskitöntä. Parhaat valmiudet riskien hallintaan tuore asuntosijoittaja saa opiskelemalla alaa ensin muilta asiaan perehtyneiltä ja oppirahat maksaneilta konkareilta. Esittelen tässä seuraavassa omia alkumatkan kömmähdyksiä, lista ei ole varmaankaan täysin kattava, eikä sellaisenaan suojaa sinua kaikilta alan hazardeilta, mutta voi auttaa välttämään muutaman karikon.

Sijoitusasuntomarkkinoille on tullut viime vuosina paljon kohteita, joissa joku halpaa vuokraustoimintaa ylläpitävä instituutio myy kokonaisen asunto-osakeyhtiön välikädelle, joka taas myy asuntosijoittajalle asuntoja yksitellen ja hieman alle markkinahinnan. Nämä ovat usein vähälle hoidolle jääneitä taloyhtiöitä, joihin on tehty juuri ja juuri tarvittavat remontit. Itse ostin välittäjältä tällaisen kohteen ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi. Kyseisellä paikkakunnalla yksiöiden hinnat olivat ainakin sen 10 % korkeammalla kuin ostamani asunnon hinta. Tästä häikäistyneenä ja ilman tarkkaa ymmärrystä siitä, missä kunnossa taloyhtiö todellisuudessa oli, tein kaupat. Vaikka suuri ja pelottava putkiremontti vielä on hamassa tulevaisuudessa, ovat pienemmät remontit nakertaneet aluksi niin hyvältä näyttävää tuottoprosenttia. Ja remonttiahan on ollut ja tulee olemaan lähitulevaisuudessa.

Opetus on tässä hyvin yksinkertainen. Tutustu hyvin taloyhtiön asiakirjoihin. Muista sisällyttää laskelmiisi tulevat remontit. Älä ole optimisti remonttien kulujen suhteen, yleensä kaikki maksaa enemmän kuin arvioidaan. Ja tietynikäisissä taloyhtiössä remontit kuuluvat asiaan. Hyvin hoidettu taloyhtiö on sijoittajalle tärkeä etu. Keskimääräistä pienempi yhtiövastike voi tuntua houkuttelevalta, mutta se saattaa johtua juurikin siitä, ettei taloremontteja ole tehty, eikä niihin varauduta millään tavalla. Epävarmoissa tilanteissa kysy neuvoa asiantuntijoilta, esimerkiksi varallisuusvalmentaja Kati Kyyrö on erikoistunut taloyhtiöiden toimintaan asuntosijoittamisen näkökulmasta.

Toisekseen, osta sijoitusasunto laskin kädessä. Pelkän tuottoprosentin laskeminen ei kerro koko totuutta rahavirroista. Itseäni kiinnostaa tuottoprosentin lisäksi kassavirtalaskelmat. Ensimmäisen asunnon kohdalla en vielä tarkkaan ymmärtänyt, kuinka tärkeää on saada kassavirta positiiviseksi. Kassavirtaan vaikuttaa lainoitusaste ja yhtiövastikkeen suuruus ja mahdolliset yhtiölainat. Eli kassavirta on siis se osuus, joka sinulle jää käteen, kun verot on maksettu. Jos lainoitusaste on 100 %, on lainanlyhennys suhteessa suurempi, kuin jos lainoitusaste olisi 70 %. Mitä suurempi lainanlyhennys, sitä pienempi kassavirta. Jos 70 %:lla ei vielä päästä plusmerkkiseen kassavirtaan, voi laskeskella esimerkiksi Vuokratuotto.fi laskurin avulla mikä omarahoitusosuuden tulisi olla, että kassavirta olisi positiivinen.

No miksi positiivinen kassavirta on sitten niin tärkeää? Jos ajatellaan tilannetta, jossa joka kuukausi sinulle jää kulujen ja verojen jälkeen vaikka 40 euroa positiivista kassavirtaa. Tällä ylijäämällä saadaan aikaan puskuri tulevia pieniä remontteja tai hankintoja varten. Jos sinulla on esimerkiksi 10 sijoitusasuntoa, joista jokainen tuottaa keskimäärin vaikka 30 euroa positiivista kassavirtaa kuukaudessa. Vuodessa puskuria kertyy 3600 euroa, tämä siis verojen jälkeen.

Tässä siis muutama vinkki sinulle, joka mahdollisesti harkitset sijoitusasunnon ostoa. Omista virheistä oppii, mutta toisten virheistä vielä enemmän ja eikä se tule itselle niin kalliiksi.

Mervi Tanskanen on varallisuusvalmentaja©, asuntosijoittaja, metsänomistaja sekä farmaseutti.

HUOM! Varallisuusakatemia järjestää Asuntopäivän 27.1.2018 Helsingissä.

Mikäli sinua kiinnostaa asuntosijoittaminen, niin kannattaa ehdottomasti tulla paikan päälle! Mukana asuntopäivässä on 7 varallisuusvalmentajaa, jotka kertovat parhaita vinkkejään asuntosijoittamisen maailmaan. Parhaat esimerkit tulevat aina sieltä elävästä elämästä, ja paikan päällä sinulla on myös erinomainen mahdollisuus esittää kysymyksiä.

Varmista oma paikkasi ostamalla lippusi täältä.