3 tapaa huomioida taloyhtiö asuntosijoittamisessa

Kun ostaa sijoitusasuntoa, kaikissa oppaissa käsketään perehtymään taloyhtiön papereihin. Näin myös moni onneksi tekee. Mutta harmittavan moni unohtaa taloyhtiön, kun kauppakirjat on allekirjoitettu ja vuokralainen muuttanut asuntoon.

Vaikka sijoitusasunto olisi loistava muun muassa sijainnin, koon, vuokratuoton ja vuokrattavuuden kautta sekä asuntoon olisi löytynyt loistava, pitkäaikainen vuokralainen, saattaa sijoitus silti epäonnistua. Ja silloin syynä saattaa olla taloyhtiö. Hurjia esimerkkejä on esim. Ylöjärveltä ja Tampereelta, kun taloyhtiö on niin huonossa kunnossa, että ainoa vaihtoehto on talon purkaminen. Näissä lehtijutuissa ei kerrota, onko mukana ollut sijoittajaosakkaita, mutta asuntosijoittajalle tilanne olisi melkoinen epäonnistuminen.

On tärkeää ymmärtää huoneistojen seinien ulkopuolisen olevan yhtä tärkeää kuin se mitä on huoneistojen seinien sisäpuolella. Vaikuttamalla taloyhtiössä vaikuttaa myös omaan sijoitukseen. Jos vielä pystyy vaikuttamaan positiivisesti taloyhtiön toimintaan, vaikuttaa myös oman sijoituksensa arvoon. Keinoja vaikuttaa on monia, mutta tässä kolme tapaa huomioida taloyhtiö osana asuntosijoittamista.

#1 Osallistu yhtiökokoukseen

Kaikkien osakkaiden tulisi mielestäni osallistua yhtiökokoukseen riippumatta onko asukas- tai sijoittajaosakas. Yhtiökokous käyttää yhtiön ylintä päätäntävaltaa. Käytännössä ja tiivistetysti siellä päätetään mihinkä rahaa taloyhtiössä käytetään ja miten rahakäyttöä suunnitellaan. Asuntosijoittaja toivottavasti haluaa sijoituksensa tuottavan. Silloin pitäisi olla tärkeää, kuinka taloyhtiössä suunnitellaan taloutta, koska hyvin suunniteltu on puoliksi tehty.

Hyvä korjaussuunnittelu kattaa paljon pidemmän aikavälin kuin asunto-osakeyhtiölain vaatiman 5-vuotis kunnossapitotarveselvityksen. Eikä hyvä korjaussuunnittelu pääty siihen, että listataan mitä pitäisi tehdä, vaan korjaussuunnittelussa mietitään valmiiksi taloudelliset kustannukset ja korjausten ajoittaminen. Kun korjaustoiminta on oikeasti suunniteltua, korjausvelkaa ei kerry kohtuuttomasti, korjausten kustannukset ovat tiedossa ja korjaukset voidaan ajoittaa ilman, että taloyhtiö ja osakkaat joutuvat kohtuuttomaan taloudelliseen rasitukseen.

Toinen asuntosijoittajalle tärkeä asia yhtiökokouksessa on mahdollisten rahoitusvastikkeiden tulouttaminen. Yhtiökokous päättää tulouttaako yhtiö rahoitusvastikkeet tai lainaosuussuoritukset. Asuntosijoittajalle tämä on tärkeää, koska jos taloyhtiö tulouttaa esimerkiksi rahoitusvastikkeet, niin silloin kuukausittain maksettava rahoitusvastike on verovähennyskelpoinen. Jos rahoitusvastike rahastoidaan, eli kirjataan taloyhtiön taseeseen, voi rahoitusvastikkeet vähentää vasta kun myy sijoitusasunnon eli myyntivoittoveron kautta. Eli tulouttaminen on tärkeää sijoittajille, koska tuloutuksen avulla sijoittaja pystyy hyödyntämään verovähennystä heti, rahoittamalla vasta myynnin yhteydessä. Jos kukaan ei ole yhtiökokouksessa ehdottamassa rahoitusvastikkeiden tulouttamista, jää se monesti tekemättä.

#2 Sijoittajaosakkaan näkemys hallitukseen

Yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiön hallitus, joka käyttää toimeenpanovaltaa yhtiössä. Hallitus esimerkiksi valitsee isännöitsijän, jolla saattaa olla hyvinkin keskeinen rooli taloyhtiön toiminnassa. Hallitus myös valmistelee isännöitsijän avustuksella kaikki esitykset yhtiökokoukseen, joten hallituksella on iso rooli miten taloyhtiötä luotsataan.

Hallituksessa olisi mielestäni syytä olla sijoittajaosakkaiden näkemys asioihin. Vaikka sekä asukas- että sijoittajaosakkaat toivovat (toivottavasti) toimivaa taloyhtiötä, ei asukasosakas välttämättä osaa huomioida sijoittajaosakkaan näkökulmaa esimerkiksi rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen. Jos sinulla itselläsi ei riitä aika, kiinnostus tai osaaminen, keskustele yhtiön muiden sijoittajaosakkaiden kanssa, olisiko jollain heistä kiinnostusta taloyhtiön hallitukseen.

#3 Tutuksi osakkaiden, asukkaiden ja isännöitsijän kanssa

Yhtiökokous on mainio paikka tutustua muihin osakkaisiin sekä isännöitsijään. Talkoot taas ovat oiva tilaisuus tavata talon asukkaita. Tulemalla tutuksi talon ihmisten kanssa syntyy, paitsi yhteisöllisyyttä, myös auttamista. Kun ihmiset tietävät kuka sinä olet, syntyy ns. hyvää tahtoa sinua ja todennäköisesti vuokralaistasi kohtaan.

Asukasosakkaat, jotka ovat epäluuloisia sijoittajaosakkaita kohtaan, huomaavat, että sijoittajat eivät olekaan vihollisia, vaan yhtä lailla heillä on taloyhtiön etu tavoitteena. Isännöitsijän kanssa kannattaa olla väleissä, koska silloin yhteydenottokynnys puolin ja toisin on pienempi. Kun olet talossa tuttu, kerrotaan sinulle usein myös herkemmin, jos vuokralaisesi kanssa ongelmia. Eikä silloin käy niin, että ensimmäinen yhteydenotto on taloyhtiön varoitus huoneiston haltuunotosta.

Tässä vain kolme tapaa, joilla voi olla merkittävä vaikutus asuntosijoittamiseen. Itse toimin pienissä taloyhtiössä, joissa taloyhtiön johtaminen ja taloussuunnittelu korostuvat, kun maksajia on vähän. Olemme ottaneetkin keskeiseksi strategiaksemme asuntosijoittamisessa taloyhtiöön vaikuttamisen. Tällä hetkellä toimin yhdessä taloyhtiössä toiminnantarkastajana ja kuudessa taloyhtiön hallituksessa. Kahdessa toimin hallituksen puheenjohtajana ja kahdessa hoidan hallinnollisia isännöintitehtäviä. Kaikkien ei tarvitse ottaa yhtä aktiivista linjaa kuin mitä minä olen ottanut, mutta ehdottomasti kannattaa miettiä taloyhtiötä osana omaa asuntosijoittamista.

Kati Kyyrö on varallisuusvalmentaja®, asuntosijoittaja, kiinteistömanageri ja viestinnän ammattilainen.

PS! Jos haluat kuulla lisää, tule mukaan Varallisuusakatemian Asuntopäivään 27.1.2018. Se on tuhti ja kattava tietopaketti ja valmennus, jossa mukana monta kokenutta asuntosijoittajaa jakamassa parhaat vinkit ja opit juuri sinulle, kuinka päästä asuntosijoittamisessa alkuun, tai kuinka kehittää jo olemassa olevia sijoituksiaan. Ja mikä parasta, syöttämällä ilmoittautumiseen koodin 7FCGZR203Z, saat 100 euron alennuksen marraskuun ajan. Toimi siis heti!