Tulouttaminen – iänikuinen ongelma?

Lähes aina, kun puhutaan asuntosijoittamisesta, keskustellaan jossain vaiheessa tulouttamisesta. Tietoisuus asiasta on parantunut vuosien varrella, mutta vielä ollaan kaukana siitä, että periaatteet olisivat selvillä kaikille osapuolille.

Tulouttaminen tarkoittaa osakkaiden maksusuoritusten kirjaamista tuloslaskelmaan tuottoihin. Tulouttamisen vastakohta on rahastointi, joka on osakkaiden maksusuoritusten kirjaaminen taseessa olevaan rahastoon. Tuloutetut suoritukset voi vähentää samana verovuonna, kun taas rahastoidut suoritukset voi vähentää vasta myyntitilanteessa.

Tulouttaminen liittyy taloyhtiölainaan, joka on otettu asunto-osakeyhtiön talon rakentamista tai korjaamista tms. varten. Kokonaiskustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla osakkaiden kesken, esimerkiksi neliömäärien tai osakkeiden lukumäärän mukaan. Siten selvitetään osakkaan osuus remonttikustannuksista. Tämän jälkeen osakas valitsee maksaako hän osuuteensa pois eli maksaa lainaosuussuorituksen vai turvautuuko hän rahoitus-/pääomavastikkeeseen eli kuukausittain maksettavaan summaan. Jos osakas päättyy vastikkeeseen, on hänellä mahdollisuus jatkossa kuitenkin maksaa lainaosuus pois hallituksen määrääminä ajankohtina.

Se, kuinka osakkaiden maksusuorituksia, olivat ne kuukausi- tai kertaluonteisia, käsitellään kirjanpidossa ratkaisee, voiko asuntosijoittaja vähentää summan heti verotuksessa. Käytännössä suoritus siis rinnastetaan esimerkiksi hoitovastikkeeseen, eli se on vuokratulosta vähennettävää maksu, joka pienentää tulosta ja siten vuokranantajan maksamaan veroa.

Jos suorituksia ei tulouteta, asuntosijoittaja ei jää täysin nuolemaan näppejään. Lainaosuuden saa lisätä asunnon hankintahintaan, jolloin se vaikuttaa myynti- eli luovutusvoittoveroon. Mutta tämä vaatii sijoitusasunnon myymistä, joten verohyöty siirtyy tulevaisuuteen eikä ole hyödynnettävissä saman tien. Sijoittajalle tulouttamisella on siis suuri merkitys.

Yhtiökokous määrää

Päätös tulouttamisesta/rahastoinnista tulee tehdä yhtiökokouksessa. Joissain taloyhtiöissä rahastoinnista päättäminen on kirjattu yhtiöjärjestykseen, jolloin rahastointipäätös tehdään joka vuosi yhtiökokouksessa. Rahastoinnista pitää tehdä aina päätös. Jos päätöstä ei tehdä, tuloutetaan automaattisesti.

Yhtiö voi päättää joka vuosi eri tavan suhtautua tulouttamiseen. Eikä toisena vuonna rahastointiin ja toisena tulouttamiseen päättyminen ole ongelma osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan, koska joka vuosi tilanne on kaikille sama. Jos tänä vuonna on päätetty asiasta sijoittajalle epäedullisella tavalla, ei se tarkoita, etteikö ensi vuonna tilannetta voisi muuttaa. Kuitenkaan ei ole mahdollista tulouttaa pelkästään sijoittajaosakkaiden suorituksia ja rahastoida asukasosakkaiden. Kun valitaan tapa, miten suorituksia käsitellään, koskee se kaikki tasapuolisesti.

Sen sijaan voidaan päättää suhtautua eri tavalla lainaosuussuorituksiin ja rahoitusvastikkeisiin. Molemmat voidaan tulouttaa tai rahastoida, mutta usein tyypillinen ja toimivin vaihtoehto on tulouttaa vastikkeet ja rahastoida lainaosuussuoritukset. Vuosittainen vastikekertymä on ennalta määrätty, joten taloutta voidaan suunnitella siten, ettei tulos pääty voitolliseksi. Lainaosuussuoritusten maksamista taas ei voida pääasiassa ennustaa. Silloin, jos kertaosuudet tuloutetaan, saattaa tulla eteen tilanne, jossa useat osakkaat maksavat samana vuonna osuutensa pois ja seurauksena on positiivinen tulos.

Miksi tulouttamista vastustetaan?

Tulouttamisen vastustamiselle on monia syitä, mutta tässä yleisimpiä, joihin itse olen törmännyt.

1. Tulouttaminen on hankalaa

Tulouttaminen vaatii taloussuunnittelua. Jos tulouttamisen takia taloyhtiölle syntyy epäedullinen tilanne, eli joudutaan maksamaan veroja positiivisen tuloksen takia, on taloussuunnittelu pettänyt. Periaatteessa tällaiseen tilanteeseen ei pitäisi koskaan päätyä, koska asunto-osakeyhtiölle on niin monia tuloksen tasauskeinoja. Ratkaistavia asioita ovat mm.

• korjauksen jakaminen vuosikorjaukseen ja perusparannukseen (kuinka suuri osa menee tuloslaskelman ja kuinka suuri taseeseen)
• onko poistopohjaa riittävästi toteuttaa tulouttaminen
• pystytäänkö asuintalovarausta hyödyntämään
• voidaanko hyödyntää tappiota verotuksen kautta (10 vuoden aikana mahdollinen, jos osakkeista ei vaihdu yli 50 % sinä aikana)
• tuloutetaanko sekä pääomavastikkeet että lainaosuussuoritukset

Tulouttaminen ei ole sen hankalampaa kuin muunkaan kirjanpidon käsittely, mutta se vaatii osaamista sekä ymmärrystä taloyhtiön kirjanpidosta ja tuloksen tasauskeinoista. Rahastointi on turvallinen vaihtoehto, koska siitä ei synny epäedullisia seurauksia taloyhtiölle, eikä toimintaa tarvitse sen enempää suunnitella.

2. Näin on aina tehty

Rahastointi on ”laiskan” vaihtoehto ja siten monesti automaattisesti ehdotettu vaihtoehto. ”Näin on aina tehty” on hyvin tuttu lausahdus yhtiökokouksessa, jossa rahastointi kyseenalaistetaan.

Voi olla, että hallituksella, isännöitsijällä tai kirjanpitäjällä ei ole riittävää osaamista tai vuorovaikutusta eikä siten tiedetä mitä vaihtoehdot todella tarkoittavat. Yhtä lailla syynä voi olla yksinkertaisesti, ettei asiaa ole ajateltu sijoittajien näkökulmasta, jos taloyhtiössä ei ole ollut perinteisesti sijoittajia tai kyseiset sijoittajat eivät itsekään ole tietoisia tulouttamisen ja rahastoinnin eroista.

3. Sijoittajat saavat etua muiden omistajien kustannuksella

Tulouttamisella, kun se tehdään oikein, ei ole merkitystä asukasosakkaille. On todella kurjaa, jos tulouttaminen jää tekemättä pelkästään sen takia, että toiset saavat päätöksen myötä jotain, mihin toisilla ei ole edes mahdollisuutta. Kateus ei saisi olla syynä, mutta valitettavasti näitäkin esimerkkejä tuntuu löytyvän.

Itse olen huomannut, että yhtiökokouksessa kannattaa korostaa, että heille tällä ei ole mitään merkitystä, mutta sijoittajille isokin merkitys. Oman kokemuksen mukaan, jos sijoittajaosakkaat haluavat myös taloyhtiön parasta eivätkä esimerkiksi vastusta korjauksia, syntyy sitä kuuluisaa hyvää tahtoa sijoittajaosakkaita kohtaan. Ja kun sitä löytyy, haluavat asukasosakkaat todennäköisesti pitää hyvät sijoittajaosakkaat taloyhtiössä. Ja silloin ollaan valmiita hyväksymään tulouttaminen.

4. Tuloutus houkuttelee sijoittajia

Jos taloyhtiössä on huonoja kokemuksia sijoittajista, saattaa tulouttamisen estämiselle olla syynä pelko huonoista sijoittajista. Mielestäni sijoittajat ovat nykyään vastuullisempia, eikä tulla euromerkit silmissä hankkimaan mahdollisimman kovaa tuottoa ja ehdoin tahdoin asuteta häirikköasukkaita taloyhtiöön.

Mutta jokainen sijoittaja on vastuussa asuntosijoittajakuvasta, joten mieti, miten toimit.

Itse toivon, että tulouttaminen nähtäisiin juuri sijoittajia houkuttelevana tekijänä, koska silloin potentiaalinen ostajamassa asunnoille on suurempi. Jokaisen osakkaan etu on houkutteleva taloyhtiö.

Miten voit vaikuttaa rahastoimispäätökseen?

Taloyhtiön hallitus tekee pohjaesitykset yhtiökokoukselle, joten paras paikka vaikuttaa on hankkiutua hallituksen jäseneksi. Kaikilla tähän ei ole aikaa eikä kiinnostusta, mutta onneksi on muitakin vaikutuskeinoja, kuten:

• hallituksen/isännöitsijän/kirjanpitäjän kanssa keskustelu hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta, jolloin voi vaikuttaa hallituksen esitykseen
• keskustelu asiasta esimerkiksi yhtiökokouksessa jo siinä vaiheessa kun remonttia tms. suunnitellaan (remontin suunnittelussa pitäisi taloussuunnittelun olla ihan yhtä tärkeää kuin itse remontin suunnittelu)
• vuosittain yhtiökokoukseen vaikuttaminen: voit keskustella muiden osakkaiden kanssa etukäteen, hankkia ääniä tai valtakirjoja äänestystä varten ja tehdä vastaesityksen, pitää puheenvuoron yhtiökokouksessa, ottaa avustajan yhtiökokoukseen mukaan perustelemaan tulouttamista jne.

Vaikutusmahdollisuuksia on siis monia. Joten uskallan väittää, että jokainen sijoittajaosakas voi vaikuttaa tulouttamiseen. Pitää vain olla valmis argumentoimaan hyvin. Ja argumentoinnin tueksi Suomen Vuokranantajat ry:llä on asiasta loistava opas, jota ehdottomasti kannattaa hyödyntää.

Kati Kyyrö on varallisuusvalmentaja®, asuntosijoittaja, kiinteistömanageri ja viestinnän ammattilainen.

HUOM! Varallisuusakatemia järjestää Asuntopäivän 27.1.2018 Helsingissä.

Mikäli sinua kiinnostaa asuntosijoittaminen, niin kannattaa ehdottomasti tulla paikan päälle! Mukana asuntopäivässä on 7 varallisuusvalmentajaa, jotka kertovat parhaita vinkkejään asuntosijoittamisen maailmaan. Parhaat esimerkit tulevat aina sieltä elävästä elämästä, ja paikan päällä sinulla on myös erinomainen mahdollisuus esittää kysymyksiä.

Nyt saat kaksi lippua 447 eurolla (norm. 794 euroa) koodilla Joulu17. Varmista oma paikkasi ostamalla lippusi täältä.